Der Sachbezug für die Dienstwohnung 2026 ist in Innsbruck ein Dauerthema: Wohnraum ist knapp und teuer, und immer mehr Betriebe stellen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern eine Unterkunft zur Verfügung, um Personal zu gewinnen und zu halten. Lohnsteuerlich ist eine solche Wohnung ein Vorteil aus dem Dienstverhältnis – und damit grundsätzlich über das Lohnkonto abzurechnen. Die gute Nachricht: Für arbeitsplatznahe Unterkünfte gibt es großzügige Freigrenzen, und die Tiroler Quadratmeterwerte sind seit 2024 unverändert.
Die Werte für die Wohnraumbewertung 2026 im Überblick
Stellt der Arbeitgeber Wohnraum kostenlos oder verbilligt zur Verfügung, wird der Sachbezug grundsätzlich mit Quadratmeterpreisen nach dem Richtwertgesetz bewertet. Für Tirol gilt (Richtwert 2024 bis 2026):
- 8,14 Euro je Quadratmeter und Monat
- zum Vergleich: Salzburg 9,22 Euro, Vorarlberg 10,25 Euro, Wien 6,67 Euro
- Heizkostenzuschlag: 0,58 Euro je Quadratmeter ganzjährig, wenn die tatsächlichen Heizkosten nicht ermittelbar sind
Zur Einordnung: Für eine 60-m²-Wohnung in Innsbruck ergibt der Richtwert rechnerisch 488,40 Euro monatlich, zuzüglich 34,80 Euro Heizkostenzuschlag. Bezahlt die Arbeitnehmerin oder der Arbeitnehmer einen Kostenbeitrag, mindert dieser den Sachbezug entsprechend.
Was gilt für die volle freie Station?
Werden Unterkunft und Verpflegung gemeinsam gewährt – im Innsbrucker Tourismus und in der Gastronomie der Normalfall –, ist der Wert der vollen freien Station mit 196,20 Euro monatlich anzusetzen. Bei teilweiser Gewährung greift die Zehntelregelung: Wohnung ohne Heizung und Beleuchtung 1/10, Beheizung und Beleuchtung 1/10, erstes Frühstück 1/10, zweites Frühstück 1/10, Mittagessen 3/10, Jause 1/10, Abendessen 2/10.
Arbeitsplatznahe Unterkunft: bis 35 m² kein Sachbezug
Deutlich attraktiver ist die Sonderregelung für arbeitsplatznahe Unterkünfte (Wohnung, Appartement oder Zimmer), die nicht den Mittelpunkt der Lebensinteressen bilden. Seit 1.1.2025 gilt:
- Bis zu einer Größe von 35 m² ist kein Sachbezug anzusetzen (davor 30 m²).
- Bei mehr als 35 m², aber höchstens 45 m², ist der Wert um 35 % zu vermindern – vorausgesetzt, die Unterkunft wird durchgehend höchstens zwölf Monate vom selben Arbeitgeber zur Verfügung gestellt.
- Wird Wohnraum mehreren Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern zur gemeinsamen Nutzung überlassen, sind die Wohnflächen für die Beurteilung der Quadratmetergrenzen anteilig aufzuteilen.
Rechenbeispiel: WG-Zimmer für zwei Beschäftigte
Eine 64-m²-Wohnung wird von zwei Mitarbeitenden gemeinsam genutzt: zwei Schlafzimmer mit je 18 m² und 28 m² Allgemeinfläche (Küche, Bad, Gang).
- Nach der alten Regelung waren jeder Person 18 + 28 = 46 m² zuzurechnen – ein Sachbezug fiel für beide an.
- Nach der aktuellen Regelung sind jeder Person 18 + 14 = 32 m² zuzurechnen (Allgemeinfläche geteilt durch zwei Bewohner). Damit bleibt es unter 35 m² – kein Sachbezug.
Die anteilige Wohnfläche ist anhand der im Lohnzahlungszeitraum überwiegend nutzungsberechtigten Beschäftigten zu ermitteln und gilt für alle Nutzungsberechtigten.
Der Prüfschwerpunkt: Mittelpunkt der Lebensinteressen
Die Begünstigung für arbeitsplatznahe Unterkünfte steht und fällt damit, dass die Unterkunft nicht den Mittelpunkt der Lebensinteressen bildet. Genau das steht derzeit im Fokus der Gemeinsamen Prüfung von Lohnabgaben und Beiträgen (GPLB). Um Nachforderungen zu vermeiden, sollten Innsbrucker Betriebe vorsorglich Nachweise einholen, etwa:
- (ausländische) Wohnsitzmeldungen
- Strom- und Gasrechnungen sowie Betriebskostenabrechnungen des Hauptwohnsitzes
- Kindergarten- oder Schulbestätigungen von Kindern
Diese Unterlagen gehören zum Lohnkonto und sollten bei Dienstantritt eingeholt werden – nachträglich sind sie oft nur schwer zu beschaffen.
Weitere Sachbezugswerte 2026, die in der Lohnverrechnung relevant sind
- Zinsersparnis bei Arbeitgeberdarlehen: Der Referenzzinssatz sinkt ab 1.1.2026 von 4,5 % auf 3,0 %; die Freigrenze beträgt weiterhin 7.300 Euro.
- Garagen- oder Abstellplatz in parkraumbewirtschafteten Gebieten – in Innsbruck praxisrelevant: 14,53 Euro monatlich.
- Firmen-Kfz: 1,5 % der Anschaffungskosten (max. 720 Euro) bzw. 2 % (max. 960 Euro); Elektroautos derzeit 0 %.
- Steuerfreie Mahlzeiten: 8 Euro pro Arbeitstag, Bagatellbetrag bei Mitnahme 2 Euro.
Häufige Fragen zum Sachbezug für Dienstwohnungen
Wie hoch ist der Sachbezugswert für eine Dienstwohnung in Tirol 2026?
Nach § 5 Richtwertgesetz sind für Tirol 8,14 Euro je Quadratmeter und Monat anzusetzen (Richtwert 2024 bis 2026), zuzüglich 0,58 Euro Heizkostenzuschlag je Quadratmeter, wenn die tatsächlichen Heizkosten nicht ermittelbar sind.
Ab welcher Größe fällt bei einer Mitarbeiterunterkunft Sachbezug an?
Bei arbeitsplatznahen Unterkünften, die nicht den Mittelpunkt der Lebensinteressen bilden, ist bis 35 m² kein Sachbezug anzusetzen. Zwischen 35 und 45 m² ist der Wert um 35 % zu vermindern, wenn die Unterkunft höchstens zwölf Monate durchgehend vom selben Arbeitgeber bereitgestellt wird.
Wie werden gemeinsam genutzte Wohnungen bewertet?
Die Wohnflächen sind auf die nutzungsberechtigten Beschäftigten aufzuteilen. Allgemeinflächen wie Küche, Bad und Gang werden anteilig zugerechnet – das bringt viele WG-Konstellationen unter die 35-m²-Grenze.
Mindert ein Kostenbeitrag den Sachbezug?
Ja. Zahlt die Arbeitnehmerin oder der Arbeitnehmer ein Entgelt für die Überlassung, reduziert das den anzusetzenden Sachbezugswert entsprechend.
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Quellen: WKO – Aktuelle Werte: Lohnverrechnung (Stand 1.1.2026); Sachbezugswerteverordnung (RIS); ÖGK – Wohnraumbewertung.
Dieser Beitrag gibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine individuelle Beratung. Gerne prüfen wir Ihre Mitarbeiterunterkünfte vor der nächsten GPLB.