Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist ein essenzieller Aspekt im Bereich der Gebäudeerhaltung, da sie erhebliche steuerliche Auswirkungen mit sich bringt.
Instandhaltung vs. Instandsetzung
Grundlegende Unterscheidung
Die Instandhaltung umfasst regelmäßige Arbeiten, die darauf abzielen, den aktuellen Zustand eines Gebäudes zu erhalten. Die Kosten für diese Arbeiten können vollständig als Betriebsausgaben abgesetzt werden, was eine unmittelbare steuerliche Entlastung ermöglicht.
Dagegen bezeichnet die Instandsetzung Modernisierungsmaßnahmen, die den Nutzungswert eines Gebäudes erheblich steigern oder seine Nutzungsdauer verlängern. Diese Ausgaben sind steuerlich nicht sofort absetzbar, sondern müssen gleichmäßig über 15 Jahre abgeschrieben werden.
25%-Regel als Wesentlichkeitsgrenze
Eine wesentliche Sanierung gilt als Instandsetzung, wenn die Nutzungsdauer eines Gebäudes um mehr als 25% verlängert wird oder wenn durch den Austausch von mehr als 25% eines bestimmten Gebäudeteils der Nutzungswert gesteigert wird. Diese Betrachtung erfolgt jährlich. Maßgeblich ist hierbei die Anzahl der ersetzten Teile, nicht deren Wert oder Größe.
Bezugsgrößen für die 25%-Grenze
Für Eigentumswohnungen wird jede Wohnung als separate Einkunftsquelle betrachtet. Somit wird die 25%-Grenze individuell für jede Einheit berechnet. Im Falle der Vermietung eines gesamten Gebäudes bezieht sich diese Grenze jedoch auf das gesamte Objekt.
Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Bürogebäuden
Bei Wohngebäuden müssen Instandsetzungsaufwendungen über 15 Jahre abgeschrieben werden, ohne Möglichkeit eines sofortigen steuerlichen Anrechnens.
Bei Bürogebäuden hingegen besteht ein Wahlrecht: Die Abschreibung kann entweder sofort oder über einen Zeitraum von 15 Jahren erfolgen, je nach steuerlicher Strategie des Steuerpflichtigen.
Fazit
Vor der steuerlichen Behandlung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist es entscheidend, die Einkunftsquelle zu bestimmen, sei es eine einzelne Wohnung oder das gesamte Gebäude. Eine Instandsetzung liegt immer dann vor, wenn mehr als 25% eines unselbständigen Gebäudeteils innerhalb einer Einkunftsquelle ausgetauscht werden, und eine Abschreibung über 15 Jahre ist notwendig. Dieses Wahlrecht bezüglich der Abschreibungsmethode steht bei Wohngebäuden im Gegensatz zu anderen Gebäudetypen nicht zur Verfügung, was eine umfassende steuerliche Planung erforderlich macht.
